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购房意愿走弱会否大幅拖累房地产销售?
2020-5-14 8:13:00

  鉴于2019年新开工较为强劲、开发商融资可能有所改善、今年旧城改造目标翻倍,我们认为今年房地产投资有望保持相对稳健,预计2020年增速小幅放缓至2-4%。

  市场情绪和购房意愿大幅走弱

  最新一期UBS Evidence Lab中国住房调查(于2020年4月9日-22日展开)显示市场情绪和购房意愿大幅走弱。计划未来两年购房的受访者占比从一年前的35%大幅降至21%,同时无购房意愿受访者占比创调查以来历史新高。新冠肺炎疫情和相关的限制措施不仅拖累了房地产交易,也对受访者收入预期和购房信心造成了负面影响。原本计划未来两年购房的受访者中有80%左右决定推迟或取消计划,这比此前“把脉消费”问卷调查的结果更为悲观。

  房贷、收入和房价是影响购房信心的最重要因素

  受访者认为降低首付、下调房贷利率和提高房贷可得性等是提振购房信心的首要因素,其他还包括升职或加薪。此外,房价上涨过快是削弱购房信心的首要因素,而房价下跌则能刺激购房意愿。这意味着大幅降低首付比例和/或房贷利率可能会显著提振房地产销售,但这并非我们的基准预测情景。

  房地产销售正在回暖,未来政策小幅宽松

  一季度全国整体房地产销售面积同比下跌26%,不过高频数据显示5月初30个大中城市房地产销售已接近2019年水平。近期户籍改革和旧城改造应能小幅拉动房地产需求。虽然收入增长走弱拖累购房意愿,但流动性总体有望保持宽松、房贷利率可能小幅下调、房贷可得性提高,这应有助于支撑房地产活动。此外,政府宣布计划2020年将老旧小区改造目标较2019年翻番、涉及居民700万户,这也应有助于在棚改收官后继续温和支撑房地产投资。

  瑞银预测:2020年房地产销售下跌5-7%,投资放缓

  受新冠肺炎疫情和房地产市场情绪走弱影响,我们认为今年房地产销售跌幅可能会超出此前预期(此前预测为下跌2-4%)。不过,房地产政策可能边际放松,再加上房贷可得性提高、房贷利率小幅下降,房地产活动应不会大幅收缩。新开工方面,开发商融资条件放松应有助于抵消销售走弱的拖累。整体而言,我们将2020年全年新开工面积预测小幅下调至下跌4-6%。鉴于2019年新开工较为强劲、今年开发商融资可能有所改善,再加上今年旧城改造计划目标翻番,我们认为今年房地产投资有望保持相对稳健、其增速小幅放缓至2-4%。

  最新一期UBS Evidence Lab中国住房调查于2020年4月9日至22日展开,3322名受访者就购房意愿、房地产市场预期、收入前景展望,及新冠肺炎疫情带来的影响等问题进行了作答。需要注意的是,本次调查时间较往年晚了1-2个月,可能对结果产生一定影响。本次调查显示,新冠疫情不仅拖累了房地产交易活动,还对居民家庭收入和房地产市场信心造成了负面影响。不过,近期30个大中城市房地产日均销售已回升至接近2019年的水平(不过4月同比跌幅依然达19%),且3月全国整体的房地产销售较1-2月显著改善。

  尽管迄今为止中央层面全局性的房地产政策未有明显松动,不过部分地方政府小幅放松了限购等限制政策,同时总体流动性保持充裕和利率下行也应有助于支撑房地产活动,尽管市场情绪和居民收入受到了负面影响。近期的土地和户籍改革,以及旧城改造也应有所助益。因此,我们预计今年房地产活动仅温和走弱,其中房地产销售下跌5-7%、新开工下跌4-6%、投资小幅增长2-4%。

  房地产市场情绪和购房意愿大幅走弱

  未来2年有购房意愿的受访者占比显著下滑,从2019年3月调查时的35%大幅降至本次调查的21%,该比例也是2015年本系列调查开始以来的倒数第二低、仅好于2018年初的水平,当时贸易摩擦大幅冲击了国内市场信心。其中,在2020年有购房意愿的受访者占比从2019年3月调查时的12%降至10%。此外,“无购买意愿”受访者占比跃升至46%,创历史新高(2019年调查时为15-17%,而此前调查结果在8-26%之间),该比例在各线城市中均有所上升、尤其是二三线城市。与一年前相比,在表示未来两年有购房计划的受访者中,有意在一线城市购房的受访者占比提升,有意在二线城市购房的受访者占比大致企稳,而有意在三线城市购房的受访者占比则跌至历史新低。

  房价预期和购房信心大幅恶化。所有受访者中,仅22%预计未来12个月房价会上涨、该比例创调查以来历史新低(2019年为75-77%;2015年低点为27-28%)。38%的受访者预计房价会下跌,创调查以来的历史新高(2019年为10-12%;2015年为30-37%)。三线城市的房价预期明显弱于一二线城市。与之类似,所有受访者中仅21%对购房更有信心、接近2015年低点,远低于2019年调查的38-40%。不过,仅有11%表示购房信心有所下降(与2019年调查相似),而更多受访者表示信心与以往大致相同(68%;2019年调查为49%)。

  新冠肺炎疫情拖累房屋交易、居民收入和信心

  新冠肺炎疫情大幅拖累了房地产销售。在有房产的受访者中,过去两个季度购房的受访者仅占9%,占比远低于2019年3月调查的15%。新冠肺炎疫情可能是最主要的影响因素,拖累今年一季度全国房地产销售面积从去年四季度的同比零增长转为同比下跌26%。此外,有49%的受访者预计疫情将使房价下跌,而有17%认为房价将因疫情而有所上涨。

  同时许多人推迟或取消了购房计划。本次调查显示,所有受访者中有13%推迟了购房计划,但仍想在未来两年购房。9%将购房计划推迟到了两年后,另有7%取消了购房计划。另一方面,7%的受访者表示未来两年购房计划不变,51%表示原本就没有购房计划、疫情对其没有影响。这表明,在疫情爆发前原本计划未来两年购房的受访者中(占所有受访者的36%),超过60%决定稍微推迟购房,19%取消了购房计划。与“把脉消费”问卷调查相比(该调查显示原计划购房的受访者中约40%决定推迟购房,9%取消了购房计划),本次调查结果更为悲观。这或许与样本差异或问题表述方式不同有关。

  疫情严重影响一季度居民收入,但51%的受访者预计二季度收入会有所增加。本次调查显示,疫情导致70%的受访者一季度收入遭受损失(与正常水平相比),加权平均降幅为19%。其中,8%表示失去了全部月收入,可能是面临裁员或雇主暂时停止发薪(详见我们的劳动力市场报告)。朝前看, 51%的受访者预计二季度收入会好于一季度,但其中21%预计收入水平仍会低于去年同期(2019年二季度)。另一方面,所有受访者中仍有26%预计二季度收入会低于一季度。本次调查收入预期偏保守,这也与“把脉消费”问卷调查的结果基本一致(该调查中有42%的受访者预计今年下半年收入会有所增加,15%预计收入会有所下降)。

  未来收入、首付比例和房贷利率变化是关键

  房贷、收入和房价是影响房地产市场情绪的首要因素。受访者表示首付比例下降、房贷利率下调,以及房贷可得性提高等是提振其购房信心的首要因素,其他因素还包括升职或者加薪;反之则会削弱购房信心。同时,房价上涨过快是削弱购房信心首要因素之一,而房价下跌则能提振购房意愿。这些结果表明,若政府选择刺激房地产行业,大幅降低首付比例要求和/或房贷利率可以显著提振房地产销售,不过这并非我们的基准预测情景。

  未来12个月的收入预期显著走弱。所有受访者中,预计收入会有所增加的受访者占比为42%,创调查以来历史新低(2019年调查为67%)。预计未来一年收入会有所下降的受访者占比为19%,高于以往调查的3-5%。收入预期的走弱可能部分体现了新冠肺炎疫情影响。具体来看,三线城市的收入预期(39%预计增长,20%预计下降)远低于一线城市(53%预计增长,12%预计下降)和二线城市(46%预计增长,16%预计下降)。

  迄今为止的房地产政策仅边际放松,但货币和信贷宽松间接支撑房地产活动。正如我们预期,迄今为止中央层面全局性的房地产政策未明显松动,政府重申“房住不炒”。不过,部分地方政府小幅放松了限购等限制措施。此外,尽管收入增长放缓拖累房地产活动,但整体而言流动性保持宽松、房贷利率小幅下调(5年期LPR是房贷利率基准,其年初至今调降15个基点)、以及房贷可得性提高或有助于为市场情绪和开发商融资提供一定支撑。

  房地产市场展望

  房地产销售正在回暖,但市场情绪和购房意愿下降。受新冠肺炎疫情影响,今年一季度全国整体房地产销售面积同比下跌26%,新开工同比下跌27%,房地产投资同比下跌8%(不过3月较1-2月大幅改善)。高频数据显示,4月30个大中城市房地产销售同比平均下跌了19%,但5月初其已回升至接近2019年水平。不过,与此前调查相比,本次调查中受访者未来两年(2020-21年)的购房意愿明显减弱,且今年的购房意愿也有所降温。疫情导致受访者的房价预期、购房信心和未来收入预期都大幅走弱,尤其是三线城市。同时,受访者对加杠杆贷款买房也更为保守。

  近期户籍和土地改革有望进一步推动城镇化进程,小幅拉动相关房地产需求。虽然今年大部分户籍改革的措施在此前已有所提及,但今年大城市(城区常住人口100-500万)和一些特大城市(城区常住人口500-1000万)的落户政策有望进一步放松。我们预计2021-25年全国城镇户籍人口将再增加1.2亿,其中2021-2023年大城市和特大城市城区户籍人口增加2800万(每年新增落户规模比过去几年平均水平高70%),这将带来每年年额外30-50万套的住房需求。这部分额外新增需求对部分城市的影响较为明显,但仅相当于全国住宅房地产销售整体规模的2-3%,而小城市的住房销售则可能因此有所走弱。此外,近期土地改革(如农村集体经营性建设用地可直接入市)理论上可以使城镇土地供给增加至多30%,不过实际增幅可能会小得多(详见全面解析国内政策支持)。

  城镇老旧小区改造也有望小幅拉动房地产投资。2019年棚改规模较2018年下降50%,在这个背景下,“城镇老旧小区改造”引发市场诸多关注。政府近期宣布今年各地将计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年规模增加一倍。假设每户旧改相关投资10万元,那么今年城镇老旧小区改造的投资规模将达到7000亿元,相当于整体房地产投资的5%(住宅投资的7%)。虽然这明显小于棚户区改造的投资规模(后者在2017/18/19年分别达1.8/1.7/1.2万亿),但应有助于在棚改收官后继续支撑房地产投资。

  我们预计2020年整体房地产销售下跌5-7%,投资增速放缓至2-4%。考虑到新冠肺炎疫情影响、房地产市场情绪走弱,今年房地产销售跌幅可能会超出我们此前预期(此前预测为下跌2-4%)。我们依然预计中央层面全局性的房地产政策不会明显松动(如大幅降低首付比例要求或大幅下调房贷利率)。不过,我们预计地方层面房地产政策边际放松,房贷可得性提高、利率小幅下调,这应能避免房地产活动大幅收缩。2021年,受益于低基数、经济和收入增速有望强劲反弹,整体房地产销售有望小幅增长2-4%。新开工方面,开发商融资条件可能放松,应有助于部分抵消销售走弱的拖累。我们将2020年全年新开工预测小幅下调至下跌4-6%(此前预测为下跌3-5%)。鉴于2019年新开工较为强劲、开发商融资可能有所改善、今年旧城改造目标翻倍,我们认为今年房地产投资有望保持相对稳健,预计2020年增速小幅放缓至2-4%。

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